住宅ローンを見直す｜借り換え前の金利・諸費用・団信

今の条件を把握すると、借り換えをする意味があるかどうか判断しやすくなります。

借り換えは、金利が下がっても、審査結果や諸費用によってメリットが小さくなることがあります。団信の内容が変わったり、住宅ローン控除に影響したりする点にも注意します。

次のような場合は、住宅ローンを一度見直してみる価値があります。

• 借り入れから時間がたっている
• 現在の金利が高めだと感じている
• ローン残高が大きい・残りの返済期間が長い
• 毎月の返済額を見直したい
• 当初の固定期間が終わる時期が近い
• 団信の内容も含めて確認したい
• 家計簿アプリで住宅ローン返済の負担が見えてきた

2024年3月のマイナス金利解除から利上げが続き、2026年6月には日銀の政策金利が1.0%程度になりました。住宅ローンの金利も上がっていて、2026年7月時点では、変動金利は主要な銀行でおおむね年0.8〜1.0%、フラット35（返済期間21〜35年・融資率9割以下）の最頻金利は年3.14%です。変動の低いところが年0.3〜0.4%台だった数年前と比べると、「借り換えれば今より金利が下がる」とは言いにくい状況です。

それでも、確認する意味がある人はいます。金利が全体に上がっている時期でも、店頭金利からの引き下げ幅（優遇幅）は銀行や契約時期によって差があり、引き下げ幅は原則、契約時のまま変わりません。昔の契約で優遇幅が小さい場合は、今でも借り換えで適用金利が下がることがあります。

• 1%台後半〜2%台の固定金利で借りたままの人
• 当初の固定期間が終わって、金利の優遇幅が小さくなった人・まもなく小さくなる人
• 契約が古く、店頭金利からの引き下げ幅が小さい人

変動金利で借りていて、金利上昇のニュースが気になっている場合の選択肢は、大きく3つです。

• 変動のまま続けて、返済額の増え方を確かめておく
  次の金利見直しで毎月の返済額がどうなるかを、返済予定表や銀行のサイトで確認します。
• 固定金利へ借り換えて、返済額を確定させる
  固定金利は変動金利より先に上がっているため、切り替えると返済額は増える傾向です。得をするというより、今後の返済額を確定させて家計の計画を立てやすくする選択です。借り換えまでしなくても、いまの銀行で変動から固定へ切り替えられる場合があります（金利タイプ変更）。手数料は借り換えより小さいことが多いので、まず自分の銀行の条件を見てみてください。
• 今の銀行に金利の引き下げを相談する
  借り換えの見積もりを材料に、現在の銀行と交渉できる場合があります（よくある質問のQ4）。

借り換えの効果は残高・残りの期間・金利差で決まります。たとえば残高2,000万円・残り25年ほどのローンで金利が0.5%下がると、毎月の返済額はおよそ4,000〜5,000円軽くなり、残りの25年で総額130万円ほどの差になります（残高が小さければ効果もその分小さくなります）。金利が上がっている2026年7月時点では、0.5%の金利差が出やすいのは、主に過去の高い固定金利で借りている人です。

目安として残高1,000万円以上・残り期間10年以上・金利差0.3%以上がそろうと、借り換えメリットが出やすいと言われます。ただし表の「損しやすい例」のように、三つの目安をぎりぎり満たす程度だと、諸費用しだいで逆転することがあります。境目に近い場合こそ、諸費用込みの試算が必要です。

• 借り換えでメリットが出る可能性
• 候補になる金融機関
• 金利や総返済額の比較
• 団体信用生命保険を含めた条件
• 借り換えまでの流れ
• メッセージでの相談